縣區人民政府：

    現將《銅陵市2024年老舊小區改造實施方案》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。

銅陵市住房和城鄉建設局   銅陵市財政局

                    2024年4月15日

（此件主動公開）

銅陵市2024年老舊小區改造實施方案

為深入推進城鎮老舊小區改造工作，進一步改善我市老舊小區居住條件和周邊環境，提升城市形象和品質，滿足人民群眾美好生活的需要，根據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《安徽省人民政府辦公廳關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》（皖政辦〔2020〕21號）和《中共銅陵市委、銅陵市人民政府關于印發〈2024年為民辦實事事項〉的通知》（銅發〔2024〕1號）精神，結合我市實際，制定本實施方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，落實黨中央、國務院和省委省政府關于城鎮老舊小區改造工作的一系列決策部署，以共同締造為理念，踐行以人民為中心的發展思想，補齊老城區配套設施突出短板，著力改善人居環境和城市功能品質，努力打造共建共治共享的社會治理格局，切實提高人民群眾獲得感、幸福感、安全感，讓人民群眾的生活更方便、更舒心、更美好。

二、基本原則

    （一）黨建引領，完善機制

發揮黨建對老舊小區改造工作的核心引領作用，在有條件的項目建立黨組織，配建工作專班，實施“功能型黨組織+老舊小區改造項目專班”聯合推進機制。以社區黨組織為紐帶，凝聚各方力量，發動小區各類黨員群體參與到改造工作中來，織密老舊小區改造組織網絡。

（二）居民主體、共商共建

強化居民的“主人翁”意識，發揮居民改造“唱主角”作用，變“要我改”為“我要改”，發動小區居民參與到意愿征集、方案協商、項目實施、長效管理等全過程工作中，確保居民對老舊小區改造的參與率、同意率達到法定比例，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。　

（三）科學規劃、資源整合

結合城市片區規劃和城鎮老舊小區現狀，合理確定改造目標，科學制定改造計劃，因地制宜編制改造方案，將補短板、惠民生作為老舊小區改造的出發點和落腳點，結合城市更新和完整社區建設，因地制宜推進大片區統籌改造、跨片區組合改造，挖掘、整合存量資源，做到公共服務設施共享，構建“15分鐘”便民生活圈。

（四）規范實施、加強監管

規范城鎮老舊小區改造項目全過程管理，加強質量安全和文明施工監管。建立施工單位自檢、監理單位監控、改造小區義務監督員監督、縣區住建部門監管與市住建局老舊小區改造技術指導組專業技術人員指導監督相結合的“五位一體”的監管機制，壓緊壓實各方責任。

三、實施范圍

2024年我市計劃改造38個老舊小區，建筑面積168.29萬平米，涉及居民21874戶，覆蓋三區一縣。

其中銅官區改造老舊小區16個，建筑面積125.27萬平方米，涉及居民16567戶；義安區改造老舊小區2個，建筑面積10.27萬平方米，涉及居民2027戶；郊區改造老舊小區2個，建筑面積8.2萬平方米，涉及居民646戶；樅陽縣改造老舊小區18個，建筑面積24.55萬平方米，涉及居民2634戶。

四、改造內容

全面貫徹落實住建部關于老舊小區改造三大革命（樓道革命、環境革命、管理革命）工作部署，以控規單元為基礎，以老舊小區功能修補規劃為抓手，統籌實施基礎類、完善類、提升類三項改造內容。積極探索構建完整居住社區，補齊社區基本服務、養老托育、商業便民、物業管理、公共活動等設施短板，努力為居民提供更加完善的“一站式”服務。

（一）基礎類應改盡改

為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括雨污分流改造，路面修補完善，供排水、供電、供氣管網改造，消防、安防設施改造，架空線纜改造，屋面、外墻滲漏和檐口、落水管破損維修，樓道粉刷，樓梯扶手維修、樓道燈維修或新增等。

    （二）完善類宜改即改

為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要為改造小區及周邊停車位（場）、電動自行車及新能源汽車充電設施、物業服務用房、休閑活動設施、文化休閑設施、體育健身設施等配套設施改造建設。鼓勵縣區在老舊小區改造工作中積極開展既有多層住宅加裝電梯工作，對符合條件且居民有意愿的樓棟可以結合老舊小區改造提前預埋管線，加裝電梯工作將作為2024年老舊小區改造工作月度、年度考核重要指標，對加梯工作開展較好（數量、宣傳等方面）的縣區在老舊小區改造工作月度、年度考核中給予適當獎勵性加分。

（三）提升類能改則改

為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，可在片區層面統籌實施。主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施，以及養老、托幼、助餐、家政保潔、便民市場、便利店等社區專項服務設施。鼓勵縣區統籌多個小區，通過補建、購置、置換、租賃、改造等措施，規劃配建社區嵌入式養老服務設施，逐步補齊社區養老服務設施短板。在改造中可以采取針對性措施提振家電消費，引導居民實施戶內裝飾裝修翻新，提高生活品質。

五、實施步驟

（一）制定方案階段（2024年3月底前）

縣區住建（房產）部門牽頭組織社區（鎮、辦）匯總改造小區居民意見和老舊小區問題調查結果。貫徹落實安徽省住建廳《關于進一步加強城鎮老舊小區改造項目建設管理工作的通知》要求，優選設計單位，堅持民意導向、問題導向，組織編制初步改造方案，改造方案初稿應在小區公示并征求意見，確保居民參與率、同意率達到法定比例，方案經市級相關部門、專家組和有關專營單位聯合審查，并及時修改完善后實施。

（二）組織實施階段（2024年4月-10月）

縣區住建（房產）部門要及時組織施工圖設計、財評等工作，依法依規履行工程建設項目立項、招投標、施工許可或開工報告、竣工驗收備案等基本建設程序，確保改造工作高質量完成。按照“先規劃、后建設，先地下、后地上，先空中、后地面”的統籌建設模式，協同開展違章建筑拆除，實施雨污分流改造，實施架空線纜下地改造，對小區存在的安全隱患等突出問題，必須堅決整治到位。在施工建設中應最大程度減少對居民生活的干擾，縣區政府應組織轄區內城管執法、自然資源和規劃、住建等相關職能部門統一謀劃，合力推進，確保2024年老舊小區改造工程4月底全面開工，10月底前全部竣工。

（三）長效管理階段（2024年11月起）

改造后老舊小區管理提升納入基層社區治理范疇，要堅持“黨建引領、社區（鎮辦）抓總、部門配合、居民參與”原則，強化社區（鎮、辦）黨組織對小區物業管理工作的組織領導，指導業主委員會規范成立和運作。結合小區居民物業服務需求，按照質價相符原則確定物業服務等級標準和收費標準，積極引進優秀物業服務企業承接老舊小區物業管理，逐步實現專業化物業服務全覆蓋。

六、工作要求

（一）強化組織保障，凝聚工作合力

建立政府統籌組織、部門協調指導、社區（鎮、辦）實施推進、居民全程參與的工作模式。市老舊小區改造工作領導小組負責全市老舊小區改造統籌協調和組織推進，領導小組辦公室做好日常綜合協調、督查調度等工作，各成員單位根據工作職能承擔老舊小區改造相關職責，指導行業單位和基層部門配合區、縣政府，統籌推進老舊小區改造，落實改造任務。區、縣政府作為實施責任主體，要成立工作專班，建立工作推進機制，分解落實社區（鎮、辦）以及相關部門單位改造任務，并完善長效管理機制。縣區住建部門要組織開展業務培訓，讓參與的工作人員了解掌握城鎮老舊小區改造的相關政策、任務、要求，為順利推進老舊小區改造夯實工作基礎。

（二）加強統籌協調，提升項目水平

以城鎮老舊小區改造為平臺，優化資源配置，統籌推進實施。老舊小區改造要整合住建、民政、城管、公安等部門的專項工程及資金，統籌推進主干道整治、社區服務中心標準化建設、雨污分流、海綿城市、加裝電梯、垃圾分類、智慧安防小區建設等專項工作，發揮資金集聚效應。各縣區要結合轄區內城鎮老舊小區改造計劃，積極協調水、電、氣、通信等有關專營單位，明確改造標準、資金分擔、施工配合、維保責任等相關問題，加大溝通力度，健全議事協調機制，合理安排各類項目建設計劃。

（三）嚴格工程管理，健全監督體系

縣區要切實履行城鎮老舊小區改造實施主體責任，建立健全事中事后質量安全監管機制，參建各方要人員到位、責任到位、管理到位。應選聘義務監督員，鼓勵具有技術特長的業主參與到工程監督中來，對群眾訴求要做到“現場反映情況、現場溝通協調、現場解決問題”。社區（鎮辦）在改造過程中做好全程的影像資料記錄收集工作，在小區改造完成后，由縣區及時組織設計、施工、監理、小區業主委員會或居民小組等進行竣工驗收。

（四）擴寬籌資渠道，落實資金保障

積極爭取國家和省城鎮老舊小區改造相關支持政策和資金，做到應報盡報。落實市級財政補助，強化屬地資金保障，按照200元/平方米投資建設標準（超出部分由區、縣承擔），扣除上級補助資金后，市級與銅官區、郊區、樅陽縣財政按市、縣（區）5∶5籌集配套資金，市級與義安區按市、區3∶7籌集配套資金。區縣政府要對相關資金開展全過程預算績效管理，提高資金使用效率，積極申請發行地方政府專項債券。引導居民合理分擔，按照“誰受益、誰出資”的原則，積極推動居民出資參與城鎮老舊小區改造。健全多方參與機制，引導水、電、氣、通信等專營單位出資參與相關管線設施設備的維護更新；吸引社會資本參與改造，推廣投資、建設、所有、受益及運營責任相統一的老舊小區社會化改造模式；鼓勵金融機構依法合規加大創新力度，開發適合我市城鎮老舊小區改造模式的金融產品和服務。

（五）堅持改管結合，促進長效管理

推進改造后的老舊小區業主委員會全覆蓋，促進業主委員會正常履職，鼓勵業主委員會開展形式多樣的基層協商，建立快速、精準、有效的業主意見收集和決策機制，嚴格執行小區管理規約，維護全體業主的合法權益。堅持“改管結合、以改促管”，未實行小區物業管理的老舊小區，在尊重居民意愿的前提下，應結合小區改造引入專業化物業管理。在改造中可以根據小區實際增設停車位、充電樁計取服務費，改造經營用房出租，公共區域部位獲取廣告費等，盤活小區資源，增加小區“造血功能”。

（六）強化輿論引導，營造濃厚氛圍

各縣區在改造過程中要廣泛調研、深度挖掘、認真總結在老舊小區改造工作中好的做法，提煉“可復制、可推廣”的改造經驗，供全市學習借鑒，打造具有銅陵特色的老舊小區改造樣板。通過小區現場會議、上門宣講、張貼告示、懸掛宣傳標語、媒體宣傳等舉措，充分宣傳城鎮老舊小區改造的意義目的、工作原則、具體政策，對比老舊小區改造前后變化，激發廣大群眾參與改造的愿望，營造良好氛圍。