——稅務師行業涉稅專業服務規范第3.1.5號

第一章  總 則

第一條 為規范稅務師事務所及其涉稅專業服務人員提供土地增值稅納稅申報行為，提高執業質量，防范執業風險，根據《涉稅專業服務監管辦法(試行)》（國家稅務總局公告2017年第13號）和中國注冊稅務師協會《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》，制定本指引。

第二條 稅務師事務所及其涉稅專業服務人員承接土地增值稅納稅申報代理服務，適用本指引。

第三條 本指引所稱土地增值稅納稅申報代理業務，是指是指稅務師事務所接受委托,對納稅人提供的資料，依照稅法和相關標準，執行相關規則規定的程序和方法，在委托業務范圍內依法對納稅人資料、情況進行歸集和專業判斷，計算應納土地增值稅稅額，并編制土地增值稅納稅申報表，向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料的行為，包括：土地增值稅清算申報、預繳土地增值稅申報、清算后尾盤銷售申報、在建工程整體轉讓申報、舊房轉讓土地增值稅申報等主管稅務機關要求納稅申報的情形。

第四條 稅務師事務所及其涉稅服務人員承辦土地增值稅

納稅申報代理業務應當按照法律、行政法規及相關規定的期限和內容，代理委托人如實向稅務機關納稅申報和報送納稅資料，做到申報資料齊全、邏輯關系正確、稅額（費）計算準確、納稅申報及時。

第五條 稅務師事務所及其涉稅服務人員承辦土地增值稅納稅申報代理服務，應當按照《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》和《納稅申報代理業務指引（試行）》執行業務承接、業務委派、業務計劃、歸集資料、專業判斷、業務實施、后續管理、業務成果、業務記錄等一般流程。

第二章 申報準備

第一節 基本要求

第六條 稅務師事務所應當指派能夠勝任土地增值稅納稅申報業務的涉稅服務人員，作為項目負責人。

稅務師事務所在選定項目負責人時，應重點關注其技術專長、經驗、已有項目的工作量以及獨立性是否符合要求。

土地增值稅申報代理業務的實施由土地增值稅申報表填報和申報準備工作組成。填制和申報準備工作主要包括：資料準備、數據采集、數據整理、交換意見、文書制作和報送安排。在進行土地增值稅申報表的填制和申報準備時，應重點關注：

（一）資料準備階段應重點關注項目交易資料和會計資料的準備。   

（二）數據采集階段應重點關注賬證、賬賬、賬表是否一致，加計匯總是否正確。

（三）數據整理階段應重點關注項目基本情況、預收賬款、銷售收入、成本費用、相關稅費、稅款繳納的關注。

（四）交換意見階段應重點關注收入、扣除項目等有異議的事項，并形成書面記錄。

（五）文書制作階段應重點關注土地增值稅申報表的填報是否按稅法規定執行。

（六）報送安排階段應重點關注申報程序、申報資料歸檔和申報方式。

第二節 資料收集

第七條 土地增值稅納稅申報代理業務開展時，應根據委托方不同的情況，要求委托方提供相應的有關證件、資料，并對委托方提供的納稅申報代理事項進行關注，委托方應保證相關資料的真實、準確、合法和完整，并要求委托方出具管理當局聲明書。

第八條 土地增值稅納稅申報代理業務開展時，應對委托代理項目相關的證據資料進行搜集、關注，包括：

（一）企業基本情況資料，主要有：工商注冊“三證合一、一照一碼”登記情況、一般納稅人資格登記情況、預繳稅款及申報納稅情況、稅務檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況、分支機構情況等；

（二）開發項目基本情況資料，主要有：開發項目“五證”、建筑規劃設計圖、立項批復等其他批準文件、商品房購銷合同統計、開發項目竣工報告或備案、產權轉移登記等資料；

（三）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證；

（四）項目竣工決算報表和有關帳薄；

（五）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同；

（六）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單；

（七）項目工程建設合同及其價款結算單；

（八）商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料；

（九）無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證；

（十）轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據；

（十一）轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證；

（十二）主管稅務機關規定應當報送的與土地增值稅代理申報有關的其他證件、會計核算資料和納稅資料。

第九條 土地增值稅納稅申報代理業務開展時，應對下列事項進行確認： 

（一）確認申報代理項目及其范圍。

（二）確認申報代理項目與非申報代理項目的收入和支出。

（三）正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期項目為單位申報代理。

（四）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（五）確認申報代理項目的起止日期。

第三章  關注事項

第一節 收入的關注事項

第十條 涉稅服務人員應當按照稅法及有關規定關注納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。

關注納稅人已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在代理申報前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

第十一條 關注土地增值稅應稅收入，應當關注： 

（一）清算項目適用一般計稅方法的，土地增值稅應稅收入是否包含增值稅銷項稅額，土地價款抵減銷售額計算的增值稅銷項稅額抵減額是否計入土地增值稅應稅收入。

（二）清算項目適用簡易計稅方法的，土地增值稅應稅收入是否包含增值稅應納稅額。

第十二條 關注非直接銷售的收入，應當關注：

（一）開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等非直接銷售業務的發生情況；

（二）關注以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款；

（三）非直接銷售收入的確定方法和順序：

1. 按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

2. 參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

第十三條 運用截止性測試確認收入的真實性、準確性和完整性。應當關注：

（一）關注按照項目設立的"銷售合同臺賬"的相關內容，關注項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況；

（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點關注給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況；

（三）關注對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理；

（四）關注按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如"其他應付款"，不作銷售收入申報納稅的情形；

（五）關注價格明顯偏低的銷售合同，是否有正當理由，如果沒有正當理由，是否調整收入。

第十四條 特殊銷售事項進行關注時，應重點關注：

（一）關注采用"還本"方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅；

（二）關注將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅；

（三）關注在建工程整體轉讓是否按規定申報納稅；

（四）關注以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。

第二節 扣除項目的關注事項

第十五條 關注納稅人扣除項目是否符合稅法規定的范圍，應當關注：

1. 取得土地使用權所支付的金額；

2. 房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；

3. 房地產開發費用；

4. 與轉讓房地產有關的稅金；

5. 國家規定的其他扣除項目。

第十六條 扣除項目關注的基本程序和方法應當關注：

1. 評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守；

2. 獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表關注是否一致；

3. 關注相關合同、協議和項目預（概）算資料，并了解其執行情況，關注成本、費用支出項目，特別關注在增值稅一般計稅方法下，增值稅進項稅額的會計及稅務處理是否正確；

4. 關注扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確；

5. 實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于申報代理項目所發生的開發成本和費用；

6. 必要時，利用專家關注扣除項目。

第十七條 關注各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接歸集的，關注是否取得合法、有效的憑證；

（二）扣除項目不能夠直接歸集的，關注當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按代理申報項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定代理申報項目的扣除金額；

（三）關注并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪報告、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準；

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時，涉稅服務人員應當追加關注程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積；

（四）關注并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。

第十八條 取得土地使用權支付金額的關注，應當包括下列內容：

（一）關注取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；

（二）如果同一土地有多個開發項目，關注取得土地使用權支付金額的分配方法是否合理，分配比例和具體金額的計算是否正確；

（三）關注有無將與取得土地使用權支付金額無關的費用計入；

（四）關注有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形；

（五）關注有無預提的取得土地使用權支付金額；

（六）關注有無政府獎勵、財政扶持等返還土地出讓金；

（七）關注有無將延期支付土地出讓金而產生的利息、滯納金、逾期開發繳納的土地閑置費計入取得土地使用權支付金額的情形；

（八）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第十九條 土地征用及拆遷補償費的關注，應當包括下列內容：

（一）關注征地費用、拆遷費用等支出是否真實、合理；

（二）關注支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，轉賬支付記錄并與相關賬目關注；

（三）關注納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除；

（四）關注納稅人支付給回遷戶的補差價款，是否計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；

(五) 拆遷補償費其他事項關注，包括:

1. 異地安置的房屋屬于自行開發建造的，拆遷補償費是否按稅法規定計入本項目；異地安置的房屋屬于購入的，拆遷補償費是否以實際支付的購房支出計入；

2. 貨幣安置拆遷的，關注是否憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

第二十條  前期工程費的關注，應當包括下列內容：

（一）關注前期工程費的各項支出是否真實、合理；

（二）關注納稅人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除；

（三）關注各項實際支出是否取得合法有效憑證。

第二十一條  建筑安裝工程費的關注，應當包括下列內容：

（一）出包方式。重點關注完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列關注程序，以獲取充分、適當、真實的證據：

1. 從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行關注；

2. 實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；

3. 關注納稅人是否存在利用關聯方（尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形；

（二）自營方式。重點關注施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理；

（三）關注各項實際支出是否取得合法有效憑證。

第二十二條 基礎設施費的關注，應當包括下列內容：

1. 關注各項基礎設施費用是否與代理申報項目有關、是否取得合法有效的憑證；

2. 如果有多個開發項目，基礎設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了申報代理項；

3. 關注各項基礎設施費用是否含有其他企業的費用；

4. 關注各項基礎設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

5. 關注是否將期間費用記入基礎設施費用；

6. 關注有無預提的基礎設施費用；

7. 獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常；

8. 關注基礎設施費應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤；

9. 各項基礎設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。

第二十三條 公共配套設施費的關注，應當包括下列內容：

1. 關注公共配套設施的界定是否準確、產權是否明確；

2. 關注公共配套設施費用是否與代理申報項目有關、是否取得合法有效的憑證；

3. 如果有多個開發項目，公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了申報代理項目；

4. 關注各項公共配套設施費用是否含有其他企業的費用；

5. 關注各項公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

6. 關注有無預提的公共配套設施費用；

7. 獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常；

8. 關注公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤；

9. 各項公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。

第二十四條 開發間接費用的關注，應當包括下列內：

1. 關注各項開發間接費用是否取得合法有效憑

2. 如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了申報代理項目

3. 關注各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

4. 關注是否將期間費用記入開發間接費用；

5. 關注有無預提的開發間接費用；

6. 關注納稅人的預提費用是為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；

7. 在計算加計扣除項目基數時，關注是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

   第二十五條 房地產開發費用的關注，應當包括下列內容：

1. 關注應據實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除據實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除；

2. 關注據實扣除的利息支出，包括：

8. 據實申報時是否將利息支出從開發成本中調整至開發費用；

9. 分期開發項目或同時開發多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分攤；

10. 利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；

11. 是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

12. 是否剔除借款手續費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用。

    第二十六條 與轉讓房地產有關的稅金關注，應當包括下列內容：

（一）“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅；

（二）納稅人實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按代理申報項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按代理申報項目準確計算的，是否按該代理申報項目預繳流轉稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除；

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行；

關注與轉讓房地產收入有關的地方教育附加費、印花稅扣除是否正確；

對于不屬于申報代理范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為申報代理的扣除項目。

   第二十七條 國家規定的加計扣除項目的關注，應當包括下列內容：

1. 對取得土地使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，關注是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形；

2. 對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如"七通一平"等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，關注是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除；

3. 對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，關注是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形；

4. 對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，關注其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形；

5. 取得在建工程，繼續開發支付的成本可以加計扣除；

6. 納稅人轉讓非住宅類舊房及建筑物時，關注是否按稅法規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形；

7. 納稅人未取得房地產開發資質的，關注是否按稅法規定計算加計扣除。

第三節 應納稅額關注事項

第二十八條 涉稅服務人員應按照稅法規定關注申報代理項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。關注程序通常包括：

1. 關注申報代理項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確；

2. 關注申報代理項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。

3. 如果企業有多個開發項目，關注收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

4. 如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，其他類型房地產，關注其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

5. 對于同一申報代理項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。

6. 關注增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率；

7. （四）關注并確認申報代理項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額；

8. （五）關注普通標準住宅的會計核算情況，以及普通住宅的增值率是否超過20%。

第二十九條 關注土地增值稅預繳稅款交易事項時，應重點關注：

1. 開發項目《施工許可證》、《預售許可證》，關注開發項目施工時點、預售時點；

2. 預售合同的簽訂情況，了解預售房款的收取情況；

3. 納稅人賬面預收款的核算情況，是否存在將銷售不動產取得的預售收入在預收賬款以外的科目核算的情況；

4. 以直接支付貨幣方式收取的預收房款，是否計入預收款；

5. 是否存在已符合稅法規定的銷售不動產銷售收入確認條件，而按預收款進行土地增值稅處理的情況；

6. 納稅人土地增值稅預征的計征依據是否按稅法規定扣減了應預繳的增值稅稅款；

7. 納稅人計算預繳土地增值稅稅款時，選擇的預征率是否正確；

8. 納稅人是否在取得預收款的次月納稅申報，向主管稅務機關預繳稅款。

第三十條 關注清算后尾盤銷售土地增值稅交易事項時，應重點關注：

1. 清算時的可除項目總額，可售建筑面積；

2. 銷售的價格是否合理；

3. 扣除項目金額計算是否符合規定；

4. 增值額與扣除項目之比的計算是否正確；

5. 計算土地增值稅適用稅率是否正確。

第三十一條 關注轉讓舊房及建筑物繳納土地增值稅交易事項時，應重點關注：

1. 納稅人是個人的，轉讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅，轉讓非住宅類舊房及建筑物應按規定繳納土地增值稅；

2. 納稅人是單位的，轉讓的舊房無論是住宅類的舊房還是非住宅類舊房及建筑物，都應按規定繳納土地增值稅；

3. 轉讓舊房及建筑物價款是否符稅法規定；

4. 關注扣除項目金額是否按稅法規定計算，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形；

5. 關注扣除項目金額是否取得了合法有效憑證，包括：

1. 原購房發票是否經主管稅務機關確認；

2. 原購房發票的種類：營業稅發票、增值稅普通發票、增值稅專用發票。

3. 是否能夠提供原購房契稅完稅憑證，如能提供的，準予作為“與房地產有關稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

4. 不能提供原購房發票的，關注是否按稅法規定計算扣除項目金額。

5. 關注納稅人計算土地增值稅稅款時，選擇的稅率是否正確。

第四章 納稅申報

第三十二條 涉稅服務人員應當依據合同的約定，按照稅法規定和納稅人主管稅務機關的要求向其申報納稅，包括：

（一）納稅人清算土地增值稅書面申請（如清算，需提交）、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅計算有關的證明資料等。

第三十三條 涉稅專業服務人員應當按照土地增值稅納稅申報表填報的要求和口徑填報申報表。

第三十四條 填報申報表時，應特別關注以下事項： 

（一）表內邏輯關系、申報表及附表表間關系；

（二）備案事項相關資料間關系等；

第五章 業務成果與檔案

第三十五條 土地增值稅申報代理業務開展時，涉稅服務人員應當按照《稅務師行業涉稅專業服務程序指引（試行）》的相關規定，根據代理委托協議的約定出具納稅申報代理業務報告，為保證業務質量，涉稅服務人員應當實施有效的質量控制程序，應當建立分級關注制度。

第三十六條 稅務師事務所承辦土地增值稅納稅申報代理業務，應當出具業務成果，業務成果的類型及內容可參照《納稅申報代理業務指引（試行）》執行。

第三十七條 稅務師事務所承辦土地增值稅納稅申報代理業務應當建立檔案管理制度，業務檔案的歸檔內容及要求可參照《納稅申報代理業務指引（試行）》執行。

第六章  附  則

第三十八條 本指引自2019年8月1日之日起試行。